伊莉討論區

標題: [房地新聞]雙北老屋為何不改建? 原來都是為了這原因 [打印本頁]

作者: kok4321 時間: 2018-12-28 11:34 PM 標題: [房地新聞]雙北老屋為何不改建? 原來都是為了這原因

資料來源: 新頭殼newtalk 2018年12月27日下午1:08

李志良台北市報導

台北市/新北市老屋改建協會今 (27) 日表示，長久以來，不管是都更或老屋改建的進度都慢如龜速，主管機關推出許多因應對策卻都無濟於事，改建協會調查發現台北市和新北市老屋屋主不改建的原因大異其趣，台北市最嚴重的前二大問題是容積率不足與賦稅太高，而新北市則是貪婪的釘子戶與錯誤的認知。

整理歸納這份調查後總結出八大問題排行榜。其中包括容積率不足坪數分不回、違章建築、改建後房屋稅和土增稅過高、獨居老人、釘子戶的貪婪與認知的錯誤、一樓租金補貼、及住戶沒信心怕吃虧、所有權人太多等八大問題 :

北市談一坪換一坪是天方夜譚

室內坪數分不回是阻礙台北市老屋改建的第一大問題占94%。改建協會理事長胡偉良指出，只要現有建築物的容積率大於改建後政府規定的容積率，那改建就很難成功！怎麼說呢？胡偉良進一步解釋，台北市於民國82年才開始實施容積率管制，而之前大部份的四五層樓公寓的容積率至少是240％起跳，甚至到350%不等，若再加上違建容積率就更高。但目前台北市對於第三種住宅區的法定容積率為225%，改建後即使再加上30%的容積獎勵，還是無法和原來的面積一樣大，因為還要支付興建費用及興建期間的房屋租金，使得改建後分回的室內坪數大約會縮小至原來的60%-70%，換句話說，縱使住戶想要自付興建費用，都不太有機會室內一坪換一坪，更遑論找實施者合建了。此外，改建後還多出房屋稅、土地增值稅及管理費，在在都讓台北市老屋屋主不願意改建，

胡偉良並教大家一個簡單的公式，屋主可以自行算算老屋改建後坪數是否能分回？把自宅的「建蔽率乘上樓層數＝現有的容積率」，例如，你家的建蔽率是60%*4樓=240%容積率（若再加上頂樓違建，容積率就到300%了），在台北市那就比法定225%高，所以改建後室內坪數勢必會縮小，更何況大多數的現有的房屋建蔽率大多在70%左右，70%*4樓=280%容積率，不計算違章加蓋的面積都已經超出獎勵後的面積，因此要改建當然更難；若在新北市因為法定容積率稍高300%，也許還有一些空間可改建。

北市另一個大絆腳石是賦稅太高占58%

台北市2014年調高新建築構造單價來課徵房屋稅，許多老屋因為殘值低，每年房屋稅不過幾千元，但改建或都更後因為構造單價與路段率調整因素，可能大增10倍甚至更多，再加上土地增值稅，及改建後變成大樓形式須繳納管理費（因為有了電梯），這都讓屋主提不起勁參與改建及都更。

新北市的最大問題：住戶錯誤認知

改建後的房屋如此美好，為何許多屋主不積極爭取改建？胡偉良說：「追根究扺還是緣自住戶的貪婪及錯誤的認知。」許多老屋屋主不想花錢，只想要享受好處，借用柯市長說過的一句話「要都更的是民眾的心態，不要幻想一坪換一坪，外加車位，興建期間一毛租金都不用出，世間哪有這麼好的事」。很多住戶都想利用改建機會跟建商敲竹槓，這往往造成破局。就是因為貪婪和錯誤認知使得這些老屋的屋主一再錯失良機，殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少，加上房價開始走貶，市場上願意投入改建的建商已經不多，住戶若再磋跎，恐怕就得面臨黃金變糞土的結局。

違建是雙北共同的痛

此外，違章建築一直是這個城市的最大毒瘤。它在雙北都名列第二大阻礙，根據統計2017年雙北市違建量就高達26.7萬件，占全國違建量四成以上，由於過去房市持續飆漲，而違建成了高房價下的產物，導致頂樓增建公寓產品在寸土寸金的雙北市格外盛行，這也造成老屋改建的另一個大難題，因為許多頂樓加蓋都會希望改建後，違建的使用面積仍能納入分回坪數的考量內；而一樓占用空地或停車者，則也是不願意在改建後喪失既得利益，因此違建成了台北市和新北市老屋改建的第二大障礙。分別占台北市69%、新北市55%。

信任感不足新北市大於台北市

許多住戶很怕吃虧被建商騙，或者認為改建曠日費時，少則２-3年，多則10年，因此他們對於改建沒有信心。這部份在新北市的情況甚於台北市，這關係到市民的素質程度，所謂不了解才會產生不信任感，只要住戶充份了解老屋改建的運作模式，疑慮不安自然就會減少。

此外，假如老屋改建涉及到一樓店面，往往一樓住戶會要求與現在一樣的租金補貼，此高額租金往往就已經吃掉建商在改建中所可能獲得的利益，所以建商自然也不會同意；而獨居老人或者所有權人年事已高、或所有權人產權複雜等都是阻礙老屋改建的最常見的前八大問題。

北市首務提高容積率新北市則是改變認知

總體來說，台北市的容積率不足、稅費太高是最大的二大難題，這有待法令政策之修正來解決。而新北市則是住戶的認知觀念問題最為嚴重，為此，胡偉良提出幾項建言，他認為只要找到問題，答案就出來了。

胡偉良先就台北市的問題提出解決之道：第一，以台灣的房地產發展來看，解決了大台北地區的房價問題，也等同於解決了台灣大半的房價問題，而要讓台北市的房價下降，最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率（從225%放寬到300%），除此之外，再輔以積極、合理的房屋稅制。

第二，只要台北市放寬住宅區容積，老屋改建的成功率必可大大提升，原來住老屋的屋主不必再另外尋屋，這樣就減少了住戶的換屋需求，另方面因容積獎勵所獲得的增加戶數可以對外銷售，這樣就增加了房屋的供給量。而市場的房屋價格取決於「供需」，老屋改建減少了換屋需求量，增加新屋供給量，這都有利於房價的下修。

第三，只要房價不再上漲，其實房子的誘惑力就喪失大半，如此炒房之風必可大為改善，讓房子真正的回歸到居住功能。當然，即使房價下降，也絕非低到所有人都買得起的價格，此時再輔以健全的租金補貼，讓大家住者有其屋。

感想:
都更難度會高
容積率的關係影響很大
以前房子沒有容積率規定
往往蓋得又高又滿
在這種情況下要讓住戶掏錢出來住比原本小得多的新房子
實在是很難說服人
再來就是人的貪心
一個基地那麼多戶
只要有兩三個貪心的人卡在那邊
就會讓整個改建失敗
這點可能要等以後大家對這個議題有充分的認知之後
才比較有辦法加速推行

作者: kkl999 時間: 2018-12-29 05:53 PM

.....要讓台北市的房價下降，最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率（從225%放寬到300%）....
第一、政府不會讓房價下跌，會下跌，是因為漲過頭。
第二、房價下跌，與容積率沒相關性，只有建商賺更大。

作者: dy30816 時間: 2019-1-1 11:09 PM

提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

作者: chen6019 時間: 2019-1-3 05:58 PM

在華人社會都更
說夢話吧
等奇蹟
一個比一個難纏
算了吧
直接開發新地點整體開發比較快

作者: Gary-shi 時間: 2019-1-3 07:41 PM

提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

作者: sky-6000 時間: 2019-1-5 04:20 PM

一堆老人還眷戀著一坪換一坪的觀念.當然沒有辦法達成
共識.政府應該更要想想其他的方法來吸引大規模的都更
不然坦白說.如果是各位你們願意讓人家切割你們的財產嗎?

作者: chiu6491 時間: 2019-1-5 04:59 PM

提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

作者: idaanita 時間: 2019-1-6 12:42 PM

人心貪婪真的是主因，

放眼望去之前的一些上新聞案件，

講的好聽是說祖產，不想重建，

只剩一兩戶釘子戶，

後面不都建商砸大筆的錢還是屈服了(幫忙抗議的人是傻子啊)

違建也是，大家都認為違建也是自己的，

建商理當也要算進去.......

政府沒魄力就是這樣啊......

作者: squiral12001 時間: 2019-1-6 05:20 PM

如果.....
把大部分新的建設都規劃在重劃區或新興市鎮
自然而然的讓老舊社區變的較不方便...更加老舊
使人口和商業活動主動的遷往新興市鎮...
那麼是否有可能減少老舊市區的都更阻力? 讓人口自動流出

不過這純粹是自己做夢罷了
牽涉到太多..這麼做應該會被罵到翻
且既得利益者怎麼可能這樣做
難怪很多國家都會搞個"新都"了

作者: babyetet 時間: 2019-1-6 10:12 PM

所以危老條例因應而生容積不能隨意開放必須有限度有控管有代價

作者: linerange 時間: 2019-1-8 11:35 PM

以我之前參與都更的經驗
都更建商還是非常賺拉
我家住新北市
本身因為之前有參與都更
所以有去找一些資料
以我們那次都更當例子
總銷量破百億
營造成本約五十幾億,營造成本是營造廠給的,實際上應該只會更少
在加一些後期收尾工程+銷售成本+廣告費等一些額外小支出
還是非常賺阿

當然那次都更,我們家分回的坪數,算是非常不錯,比自己蓋的容積率還要高,算是皆大歡喜就是
都更的原意就是建商賺錢,地主也有賺,有新房子住+拿一些補貼現金,現金主要是一些不夠選一戶的換成錢給你,當然補錢到夠買一戶也可以

我為什麼會說,都更實際上非常賺,因為建商只需要付營造款,而且營造款是可以用銀行貸款的,所以實際上只要付利息,再加上營造期間有賣預售屋的銷售收入,來幫建商付利息,如果那地點本身非常好,預售就賣得差不多,那就等於建商不用自己付利息,還多一大筆錢出來至

至於建商常常在哭說,土地取得成本好貴等等說法,在都更是根本不成立的,原地主在都更只分回房子,也就是蓋好後的建築,建商可以說是0成本取得土地來蓋,蓋好後分回給原地主,剩下多的自己拿來賣

作者: macquarie88 時間: 2019-1-12 12:51 AM

很討厭別人講都更，都更沒有想像這麼簡單，每一戶都想拿到最好的，建商怎麼談，買一塊新地成本可能比較好賺 (溝通花費好幾年...都不知道在那裏賺幾波了)

作者: y0830c 時間: 2019-1-12 10:17 AM

每個人都自私自利的話,要有共識很難吧!

作者: leohandsome 時間: 2019-1-13 10:39 AM

都更本來就很困難！特別是很多釘子戶！換個角度想，如此大的利益，卻被建商整個拿走，只分給現有住戶一些蠅頭小利！會不服是正常的

作者: freemountain 時間: 2019-1-15 12:01 AM

有些人或許貪心, 但大多數人是無力遷他處暫住, 收入不多, 工作地點考量,
在在影響都更後換不太多的坪數, 生活品質提升比不上現狀的糾結

作者: itrc123 時間: 2019-1-26 05:58 PM

房子一直蓋供過於求跌只是早晚的問題

作者: boa5320 時間: 2019-1-29 01:20 AM

不能一坪換一坪的話
誰想都更阿
公設比扣掉以後
換一間這麼小的還要繳管理費

作者: foxcat12 時間: 2019-1-30 02:22 PM

有辦法參與改建的多數是有錢人!!
所以貪婪誘使改建的動力減少!!
都更難啊!!

作者: ainger 時間: 2019-2-3 11:38 PM

我覺得怪住戶貪心是很好笑的一件事
沒利益 , 建商要來做都更案 ? 騙肖耶
無法都更怪釘子戶 , 跟選舉失敗怪選民一樣的道理
不然你建商不要賺錢來做都更阿 ?
講這什麼瘋話.....

我家附近一堆什麼XXX資產管理土地開發公司
都是靠都更啦開發土地賺錢
講白了建商會跟你作都更案一做10幾年 , 不就是看在一個案子成功之後
能賺幾十億入袋 , 一輩子吃喝不愁就看這一筆都更
不然人生有幾個10年能跟都更案虛耗 ??
是不是 ?

作者: chen6019 時間: 2019-2-4 08:13 AM

很多老公寓
其實都已改建分租是套房
一間公寓30坪都隔成6間套房
月收6萬
給你改建，可就啥都沒
都是利益在作怪

作者: dunkylu 時間: 2019-2-5 06:01 AM

只要不能一坪換一坪
都更永遠都是空談

作者: youngmind 時間: 2019-2-5 08:11 PM

貪心終究造成東庚不易.但政府長年墮待也是主因之一.

作者: yuchih999 時間: 2019-2-9 08:29 PM

一堆人自以為聰明
到頭來
有比較厲害?
還不是等不到

作者: Art917 時間: 2019-2-17 10:04 PM

因為人性中的貪心和恐懼，貪心是永遠想要多一點，恐懼是怕被騙怕吃虧，所以如果改建中的權利義務可以透明化，有透明合理的價格範圍，才可能增加都更成功的比率。

作者: khsos 時間: 2019-2-19 08:53 PM

都是價格搞得禍...人口太集中,譲老舊房舍有利可圖自然不容易都更

作者: 9527789 時間: 2019-4-3 02:49 PM

講這麼多就是錢談不攏呀難怪推不動

作者: freemountain 時間: 2019-4-4 03:13 PM

大家都不是來做功德的.
許多人是無法暫時搬離租屋, 也不願或不能再掏出金袋的錢
來支持建商都更.
難度很大啊

作者: foxcat12 時間: 2019-4-8 09:44 PM

其實貪心的人和釘子戶真的是最大的問題!!
都市更新改建真的路途遙遠啊!!
像我們家附近多數人也不支持都市更新!!
因為分不回原來坪數啊!!

作者: 暗影巴比迪 時間: 2019-4-12 12:01 PM

提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

作者: langj88 時間: 2019-5-30 02:33 PM

大約三四十年前我父親還在世時就有建商來談改建
開的條件是三樓的公寓改建成地下一層地上七層  換得新宅面積比原面積大一點(優於一坪換一坪)
(當時建蔽率不曉得怎樣算反正超過一坪換一坪)
施工期間補貼你房租後來因我三樓有增建一層違建要求要換兩層而破局
當時房地產正景氣  建商雖然提供租金但還是賺飽飽

補充內容 (2019-5-30 02:37 PM):
回想起來好像公寓雙併改建12戶原本三樓建七樓原本4戶一層變兩戶一層然後多出一層及地下室是建商營造費用與利潤  還賺很多

歡迎光臨伊莉討論區 (http://222.eyny.com/)